Sagax Finland: Vantaan Petikon varastokiinteistön kylmäjärjestelmä täysremonttiin

Sagax Finland Oy:n pitkäaikaisen vuokralaisen toimintaedellytysten parantaminen oli keskeinen syy Vantaan Petikossa sijaitsevan varastokiinteistön energiaremonttiin. Tilojen pitkäaikaisena vuokralaisena toimii HAVI Logistics, joka tuottaa ravintola- ja elintarviketoimijoille logistiikkapalveluja ja on erikoistunut lämpösäädeltyjen tuotteiden tilaus-toimitusketjun hallintaan.

Varaston kylmäjärjestelmä oli rakennettu vaiheittain 1990- ja 2000-luvuilla. Järjestelmän luotettavuus oli alkanut heiketä, ja etenkin kylmäainevuodot aiheuttivat ylimääräisiä huoltokuluja. ”Varaston energiaremontissa päätettiin keskittyä kylmäjärjestelmän uusimiseen. Aloite tuli vuokralaiselta”, Sagax Finlandin kiinteistöpäällikkö Riku Lähdemäki sanoo.

”Vanhassa järjestelmässä käytettiin HFC-kylmäaineita, joiden käytöstä on ympäristösyistä luovuttava vuoteen 2030 mennessä EU:n F-kaasuasetuksen mukaisesti”, hankkeessa asiantuntijana toimineen EcoRealin teknologiajohtaja Antti Mäki sanoo.

EcoRealin vastuulla kylmäjärjestelmän uudistushankkeessa olivat kylmä- ja talotekninen suunnittelu, kilpailutus ja valvonta. Mäen mukaan uusien kylmäkoneiden ohella suunnittelussa oli otettava huomioon muun muassa lämmön talteenoton rakentaminen ja uusien laitteiden sijoitus.

”Lisäksi oli keskeistä pohtia, miten energiahanke viedään läpi häiritsemättä kovin paljoa varaston päivittäistä työtä”, Mäki toteaa.

Kahdesta koneikosta koostuva uusi kylmäjärjestelmä päätettiin asentaa kiinteistön takapihalle konttiin. Järjestelmän kylmäaineena käytetään hiilidioksidia. Kylmäkoneikot ovat samanlaista tekniikkaa kuin päivittäistavarakaupoissa tyypillisesti käytetään. Niissä on molemmissa erilliset painetasot sekä plus- että pakkasvaraston lämpötiloille.

Kylmäjärjestelmän suunnittelussa toimintavarmuus oli korostetussa asemassa. Taloudelliset menetykset olisivat isot, jos elintarvikkeet pilaantuisivat tai pakasteet sulaisivat laitehäiriön vuoksi. ”Toimintavarmuuden parantamiseksi kylmäpiirit ovat toisiinsa kytköksissä. Näin niitä voidaan ajaa tarvittaessa ristiin, jos toisessa koneikossa on tekninen ongelma tai se on huollossa.”

Hukkalämpö tarkasti talteen

Toinen keskeinen uudistus oli kylmäjärjestelmän lauhdelämmön talteenoton tehostaminen. Vanhassa järjestelmässä talteenotto oli vain kahdessa kylmäkoneessa seitsemästä.

”Nyt kylmätuotannon lauhdelämpö saadaan tehokkaasti talteen, mikä vähentää kiinteistön lämmitysenergian tarvetta merkittävästi. Hankkeen myötä varaston sähkönkulutus on vähentynyt vuositasolla 30 prosenttia”, Mäki sanoo.

Energiaremontissa myös uusittiin rakennusautomaatiota ja muutettiin ilmanvaihdon, lauhdelämmön ja lämmityksen ohjausta. Lisäksi asennettiin energiaa säästävät oviverhot, jotka vähentävät kylmän karkaamista varastotiloista.

Pieni mutta kokonaisuuden kannalta tärkeä asia oli ilmamäärien tasapainotus varastotiloissa. Mäen mukaan vuosien aikana tehtyjen muutosten vuoksi tiloihin oli syntynyt alipaine, mikä aiheutti ongelmia kylmäjärjestelmän toimintaan.

Etenkin kesäisin sisätilat imivät kosteutta, mikä kerääntyi kylmäjärjestelmän höyrystimiin. Sulatusteho ei riittänyt, joten laitteisiin kerääntyi jäämöykkyjä.

”Se johti lämpötilan nousuun varastossa. Asian korjaamiseksi oli tilattava kylmäliike tekemään sulatus.”

Energiaremontti sitouttaa pitkiin vuokrasuhteisiin

Pitkäjänteiselle kiinteistösijoittajalle energiaremontti on kannattava sijoitus, sillä kustannussäästöjen ohella se myös parantaa pitkäaikaisen vuokralaisen toimintaedellytyksiä. Kiinteistösijoitusyhtiö Sagax Finland omistaa noin 300 erikokoista kiinteistöä pääkaupunkiseudulla ja maakuntien kasvukeskuksissa. Sijoituskohteet ovat lähinnä varastoja ja pienteollisuuden tuotantotiloja.

”Suosimme pitkäaikaista omistusta ja haemme pitkiä vuokrasuhteita. Näin voimme katsoa myös energiatehokkuusasioita pitkällä tähtäimellä”, Sagax Finlandin kiinteistöpäällikkö Riku Lähdemäki sanoo.

Vuonna 2017 Sagax otti energia-asioissa entistä määrätietoisemman otteen, kun yritys liittyi kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen. Yhtiö sitoutuu sopimuskauden aikana kahdeksan prosentin energiansäästöön suurimmissa kiinteistöissään.

”Vuodelle 2020 asetetun viiden prosentin säästötavoitteen saavutimme kirkkaasti jo viime vuonna. Alussa säästötoimenpiteet ovat helppoja, mutta sitten panokset kovenevat ja tulosten saavuttaminen vaikeutuu.”

Lähdemäki huomauttaa, että kiinteistöt ovat elinkaarensa aikana suurimpia energian kuluttajia ja päästöjen aiheuttajia. Vastuullisen kiinteistönomistajan on tehtävä toimenpiteet, jotka ovat järkevin kustannuksin toteutettavissa päästöjen vähentämiseksi.

”Mielellään teemme energiahankkeita, sillä ne ovat myös taloudellisesti kannattavia. Samalla säilytetään kiinteistön arvo ja tuottavuus sekä turvataan vuokralaiselle turvalliset ja viihtyisät olosuhteet. Näin kaikki voittavat.”

Energiahankkeissa jopa 30 prosentin tuotto

Uusien kiinteistöjen hankinnassa kiinteistösijoittaja vertailee potentiaalisen kohteen kuluja ja tuottoja. Samalla katsotaan, kuinka kiinteistön tuottoa voidaan parantaa.

”Kaikki energian säästämiseksi tehdyt hankkeet ovat olleet myös taloudellisesti tarkasteltuna kannattavia. Parhaimmillaan energiahankkeissa voidaan päästä jopa 30 prosentin vuosituottoon investoinnin elinkaaren aikana”, Lähdemäki huomauttaa.

Sagax käyttää teknisenä managerina ulkopuolista asiantuntijayritystä, joka kartoittaa kiinteistöissä energiaa säästäviä toimenpiteitä ja hankkeita.

Sagaxin suurimpien kiinteistöjen energian ja veden kulutusta seurataan etänä. Tämä on ulkopuolisen energiamanagerin vastuulla. Reaaliaikaisen etäseurannan ansiosta mahdolliset poikkeamat havaitaan heti. ”Myös kiinteistön käyttäjien viihtyisyys kasvaa, kun rakennuksen ilmanvaihto ja lämmitys saadaan pidettyä rakennusautomaation avulla sopivina.”