Nestekierron säännöllinen tarkastus palkitsee

Kauppakeskukset ovat isoja kiinteistöjä, joiden lämmittämiseen ja jäähdyttämiseen tarvitaan useita kilometrejä pitkä putkistoverkko eri puolille kiinteistöä. Cityconin kiinteistöpäällikkö Thomas Stenius sanoo, että kiinteistösijoitusyhtiön kauppakeskukset Suomessa hyödyntävät kaukolämpöä. Paikallisen energiayhtiön toimittama kaukolämpö siirretään lämmönvaihtimien kautta kiinteistöjen suljettuihin lämmitysverkkoihin.

Jäähdytyksen kauppakeskukset saavat omista vedenjäähdytyskoneista tai enenevässä määrin myös kaukojäädytyksestä, josta kylmä siirtyy siirtimien kautta nestekiertoiseen jäähdytysverkostoon.

”Nesteen hyvä virtaus on edellytys sille, että lämpö ja jäähdytys kulkevat tehokkaasti eri puolille kiinteistöä. Nestekiertoa voi verrata auton moottoriöljyyn. Välillä tarvitaan huoltoa ja öljynvaihtoa, jotta kaikki toimii kuten on ajateltu”, Stenius toteaa.

Epäpuhtaudet hidastavat nestekiertoa

Verkostoissa kiertää vettä, johon muun muassa jäätymisen estämiseksi lisätään hieman glykolia ja muita lisäaineita. Ajan mittaan lämmönsiirtimeen ja putkistojen sisäpintoihin alkaa kuitenkin kertyä epäpuhtauksia, jotka vähentävät nesteen virtausta ja heikentävät näin lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmän tehoa. ”Putkiston pintaan voi kerääntyä esimerkiksi ruostetta, suoloja tai mikrobikasvustoja”, Stenius sanoo.

Myös nesteen kemiallinen koostumus saattaa muuttua vähitellen haitalliseksi. Jos vesi on esimerkiksi liian hapanta, se voi aiheuttaa rauta- ja kupariputkien syöpymistä.

Verkostojen ja nesteen likaantumiseen on monia syitä. Putkistoissa on esimerkiksi metallipintoja, joista liukenee vähitellen metalleja nesteeseen. Vedessä voi olla myös epäpuhtauksia, jotka voivat saostua vähitellen putkien sisäpintaan. Lisäksi virtausta hidastavat ilmakuplat.

Kauppakeskuksessa voi olla koosta riippuen jopa kymmeniä lämmitys- ja jäähdytyspiirejä, joiden koko vaihtelee suuresti. Esimerkiksi autohallin ramppien sulatuksessa käytetyssä piirissä on nestettä muutama sata litraa, kun taas kiinteistön lämmityspiirissä nestettä saattaa olla kymmeniä tuhansia litroja.

”Putkistoja on paljon. Olisi erittäin huono asia, jos niissä kiertävien nesteiden kemiallinen koostumus muuttuisi niin, että putket alkaisivat syöpyä. Siksi nesteen laadun tarkkailu ja huoltotoimien ennakointi ovat tärkeitä.”

Pitkäjänteinen seuranta kannattaa

Lämmitys- tai jäähdytyspiirin hyötysuhteen heikkenemistä on usein vaikea havaita. ”Se tapahtuu pikkuhiljaa. Siksi verkoston kunnon seurannan on oltava pitkäjänteistä ja järjestelmällistä”, Stenius korostaa.

Cityconilla seurantaa on tehty jo usean vuoden ajan yhteistyössä kiinteistöhuollon ja ulkopuolisen energia-asiantuntijan kanssa. Jokainen lämmitys- ja jäähdytyspiiri käydään säännöllisesti läpi muutaman vuoden välein.

”Piiristä otetaan silloin nestenäyte, joka viedään laboratorioon analysoitavaksi. Tarvittaessa linjasto pestään, huolletaan ja neste vaihdetaan. Samalla tehdään järjestelmän tasapainotus ja automaatiosäädöt.”

Huolto pyritään ajoittamaan ajankohtaan, jolloin siitä on kaikkein vähiten haittaa tilojen käyttäjille. ”Kevät on hyvä ajankohta lämmitys- ja jäähdytyskauden välissä. Jäähdytyspiiri saadaan silloin kuntoon, ennen kun sitä kesäkaudella taas tarvitaan.”

Steniuksen mukaan jokaiselle lämmitys- ja jäähdytyspiirille on laadittu huoltosuunnitelma. ”Säännöllisen seurannan ansiosta voimme ennakoida tulevia huoltotoimia. Jos huolto näyttää esimerkiksi tulevan ajankohtaiseksi kahden vuoden kuluttua, toimenpide voidaan lisätä pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmaan ja budjetoida.”

Taloudellisesti kannattava investointi

Thomas Stenius sanoo, että lämmitys- ja jäähdytyspiirien huolto, tasapainotus ja automatiikan säätö on taloudellisesti erittäin kannattavia investointeja, sillä hyvin toimiva järjestelmä kuluttaa paljon vähemmän energiaa. ”Kohteesta riippuen investointien takaisinmaksuajat ovat 3–4 vuotta. Kuluihin on mahdollista saada myös työ- ja elinkeinoministeriön energiatukea.”

Stenius huomauttaa, että säännöllinen huolto pidentää myös putkistojen ja laitteiden teknistä ikää. Se myös vähentää ikävien yllätysten riskiä. ”Jos vaikkapa lämmityssilmukka vaurioituu kesken lämmityskauden, se joudutaan korjaamaan hätätyönä, joka tulee huomattavasti kalliimmaksi.”

Tärkeä, mutta vaikeammin rahassa mitattava hyöty tulee käyttömukavuuden paranemisesta. ”Kun lämmitys ja jäähdytys toimivat suunnitellusti ja lämpötila on miellyttävä, niin asiakkaat kuin työntekijätkin viihtyvät kauppakeskuksessa.”