Järjestelmien integrointi vaatii taitoa ja yhteishenkeä

Julkisen sektorin työeläkevakuuttaja Keva tavoittelee kiinteistöjensä hiilineutraaliutta vuoteen 2030 mennessä. Tavoitteen saavuttamiseksi sijoituskohteissa toteutetaan laajoja energiaremontteja, joissa pääpaino on geoenergiassa, hukkalämpöjä hyödyntävissä lämpöpumpuissa ja aurinkopaneeleissa.

Tällainen kokonaisvaltainen energiaremontti toteutettiin hiljattain Tampereen Hervannassa sijaitsevassa Hermian Farmi -toimistokiinteistössä. ”Konsultin tekemän hankeselvityksen myötä oli selvää, että energiahanke on tässä kohteessa sekä taloudellisesti että ympäristötavoitteiden näkökulmasta kannattava”, Kevan ympäristöpäällikkö Tuomas Helin sanoo.

Suunnittelijan tulee hahmottaa kokonaisuus

Kokonaisvaltaisen energiaremontin onnistumisen kannalta on tärkeää, että lämmityksestä, jäähdytyksestä, ilmanvaihdosta, energiantuotannosta ja rakennusautomaatiosta vastaavat järjestelmät saadaan toimimaan hyvin yhteen.

”Se edellyttää hankkeen suunnittelusta, toteutuksesta ja valvonnasta vastaavien huolellista valintaa ja kovaa osaamista”, Helin korostaa.

Hermian Farmin energiaremontin suunnittelijaksi ja valvojaksi Keva valitsi Granlundin. Granlundin hankekehityspäällikkö Timo-Mikael Sivula sanoo, että laajassa hankkeessa suunnittelijan tulee ymmärtää niin jäähdytystä, lämmitystä, ilmanvaihtoa kuin automaatiotakin.

”Mitä monimutkaisempiin järjestelmiin mennään, sitä heikommin pelkällä LVI-suunnittelu- tai automaatio-osaamisella pärjää. Suunnittelijalla on oltava riittävä ymmärrys kaikista osajärjestelmistä.”

Hankkeen kohdemanagerina toimi Pirkanmaan Ammatti-Isännöinnin Juha Toivanen, joka on myös Hermian Farmin kiinteistöosakeyhtiön toimitusjohtaja. ”Kohdemanagerin rooli oli hankkeessa keskeinen, sillä hänen tehtävänään oli pitää kaikki langat hyppysissään. Hän toimi puheenjohtajana työmaakokouksissa ja huolehti, että kiinteistössä olevien vuokralaisten arki sujui remontin aikana”, Helin sanoo.

Helinin mukaan laajaan hankkeeseen haluttiin vielä erillinen työmaavalvoja. Tätä tehtävää hoiti Swecon Jussi Multanen. ”Jussin ja urakoitsijan yhteiset viikoittaiset turvallisuuskävelyt ja puuteraportit olivat toiminnan ohjauksen keskiössä”, Helin sanoo.

Maalämpö korvaa ison osan kaukolämmöstä

Hermian Farmin energiaremontin pääurakoitsijana toimi talotekniikkatalo Are. Aren projektipäällikkö Petri Kovamäki kertoo, että kiinteistöön asennettiin muun muassa neljä 94 kW:n Gebwell Taurus EVI -maalämpöpumppua ja kiinteistön katolle kahdeksan kappaletta Retermia-poistoilmakonetta lämmön talteenotolla.

”Maalämpöpumput ottavat lämpöä talteen LTO-koneista ja 310 metriä syvistä maalämpökaivoista, joita porattiin tontille yhteensä 18 kappaletta”, Kovamäki sanoo.

Kiinteistössä oli aiemmin kolme kaukolämpövaihdinpakettia. Niistä kaksi purettiin ja palvelualueet yhdistettiin uusittuun kaukolämpöpakettiin. ”Tämä paketti on käyttöveden ja kiinteistön lämmityksen tukena, mikäli maalämpöpumput eivät pysty tarjoamaan riittävästi energiaa”, Kovamäki kertoo.

Yksi kiinteistön vanhoista vedenjäähdytyskoneista oli tullut teknisen elinkaarensa päähän, joten se poistettiin. Kiinteistön jäähdytystarpeet hoituvat jatkossa pääosin lämpöpumpuilla. ”Energiaremontissa toteutetuista ratkaisuista tehtiin ohjaukset olemassa olevaan rakennusautomaatiojärjestelmään, jota on samanaikaisesti päivitetty erillisessä hankkeessa. Lämpöpumpuille tuli oma valvonta-alakeskuksensa, joka on integroitu rakennusautomaatioon”, Sivula sanoo.

Kiinteistön energiavirrat tulee tuntea

Granlundin Sivula korostaa laajassa energiaremontissa kokonaisuuden hallintaa, sillä yksittäisten ratkaisujen suunnittelijat ja toimittajat katsovat asiaa usein omasta kapeasta näkökulmastaan. Se saattaa johtaa osaoptimointeihin. ”Haasteena on, että jäähdytys-, lämmitys-, maalämpö- ja ilmanvaihtojärjestelmät suunnittelee eri toimija, mutta kenelläkään ei ole kokonaisuus hallussa.”

Sivula painottaa myös kiinteistön energiavirtojen tunnistamisen merkitystä. Suunnittelijan on pystyttävä hahmottamaan, missä ja milloin kiinteistössä tarvitaan jäähdytystä tai lämmitystä ja kuinka yhtäaikaisia nämä tarpeet ovat.

Hermian Farmin energiavirtojen syvällinen tunteminen on tärkeää myös siksi, että geolämpökenttään varastoidaan kiinteistöstä kerättyä lauhde-energiaa ja hyödynnetään sitä lämmityskaudella. ”Nämä kaikki asiat on pystyttävä integroimaan yhteen rakennusautomaatiojärjestelmään, josta kokonaisuutta hallitaan”, Sivula sanoo.

Hän myös korostaa, että suunnittelijan tehtävänä on hakea tilaajan kannalta aina kustannustehokkaimmat ratkaisut. Hermian Farmin alustavassa hankeselvityksessä oli ehdotettu 45 lämpökaivon rakentamista. Niiden määrä voitiin kuitenkin pudottaa 18:een, kun kiinteistöön suunniteltiin tehokkaat lämmön talteenotot ja energian kierrätykset. ”Näin säästettiin satoja tuhansia euroja”, Sivula arvioi.

Myös Helin on tyytyväinen ratkaisuihin. ”Saavutimme saman hyödyn pienemmillä investoinneilla. Jos lämpökaivoja olisi tehty alkuperäisen suunnitelman mukaan, osa energian sisäisistä kierrätyksistä olisi jäänyt hyödyntämättä.”

Onnistuminen vaatii hyvää yhteistyötä

Niin kiinteistönomistaja, suunnittelija kuin urakoitsijakin ovat tyytyväisiä maaliskuussa luovutetun hankkeen etenemiseen ja lopputulokseen. ”Onnistumiseen vaikutti hyvä henki työmaalla. Mahdollisten ongelmien esille tuomisessa ei viivytelty, vaan puutteista keskusteltiin rakentavasti ja ne korjattiin tietyn ajan puitteissa”, Kevan Helin sanoo.

”Homma työmaalla toimi erittäin hyvin, ja isommilta vastoinkäymisiltä vältyttiin. Asiaan vaikutti se, että hankkeen kaikki ’aselajit’ tulivat samalta toimijalta rakennustöitä myöten. Ainoastaan rakennusautomaation ohjelmointityöt ja putkieristyksen hankimme ulkopuolelta”, Aren Kovamäki toteaa.

Hänen mukaansa monitahoisessa hankkeessa on oleellista, että urakoitsijalla on koko ajan hyvä keskusteluyhteys suunnitteluun ja valvojiin. ”Jos vähänkin jokin asia arveluttaa, heihin kannattaa olla välittömästi yhteydessä ja ratkaista yhdessä mahdolliset epäselvyydet ja solmukohdat.”

Kovamäen mielestä myös oikea työjärjestys on hankkeessa isossa roolissa. Hermian Farmissa iso osa työstä tehtiin talviaikaan. ”Se loi suuria haasteita ja aiheutti tiukkaa säätiedotusten seuraamista muun muassa lämmityskatkosten ajalle.”

Kovamäki korostaa tiedottamisen merkitystä kiinteistön käyttäjille projektin alusta luovutukseen saakka. Heidän tulee tietää, mitä tehdään, missä ja milloin.

”Myös mahdollisista lämmön, jäähdytyksen, käyttöveden käyttökatkoksista on ilmoitettava hyvissä ajoin. Ne on hyvä pitää mahdollisimman lyhyinä ja tehdä tarpeen mukaan ilta- tai viikonlopputyönä, mikä tulisi huomioida jo urakan laskentavaiheessa.”

Hankkeen tavoitteet toteutumassa

Tuomas Helinin mielestä energiaremonttien suurimmat sudenkuopat liittyvät usein liian kevyeen suunnitteluun ja ohueen rakennuttajaorganisaatioon. ”Myös väärien kumppaneiden valinta lisää epäonnistumisen riskiä.”

Helin korostaa jälkihoidon merkitystä, jotta energiaremontin tavoitteet todella saavutetaan. Monimutkaiset järjestelmät vaativat aina säätöä. Kattava etävalvonta varmistaa, että talotekniikan säätöarvot ja asetukset saadaan kohdilleen.

”Etävalvonnan aloittaminen heti hankkeen valmistumisen jälkeen on oleellista. Lisäksi jälkihoidossa on sovittava selkeästi vastuista.”

Hermian Farmissa uudet järjestelmät on saatu hyvin käyntiin. Granlundin Sivulan mukaan näyttääkin todennäköiseltä, että arvio vuosittaisesta 1294 MWh:n laskennallisesta energiansäästöstä toteutuu.

”Hankkeen takaisinmaksuajaksi on arvioitu kymmenen vuotta ja sisäiseksi korkotuotoksi kymmenentä prosenttia. Luvut ovat varsin tyypillisiä tällaisissa energiahankkeissa”, Sivula sanoo.